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Quelques principaux conseils pour réussir un investissement en LMNP

Article publié le mardi 25 octobre 2022 dans la catégorie Immobilier.
 

La Location meublée Non Professionnelle (LMNP) est un système locatif permettant à un propriétaire de mettre en location un bien immobilier constitué de divers meubles. C’est un investissement immobilier qui génère des revenus complémentaires sur les loyers perçus chaque fin du mois. Investir en LMNP permet donc de disposer de loyers durables tout en acquérant finalement un bien immobilier, financé en grande partie à travers une déduction fiscale.  De nos jours, le régime LMNP représente le statut le plus sollicité par les propriétaires, compte tenu des nombreux avantages qu'il offre (la simplicité de mise en place du statut, la flexibilité du dispositif, la récupération de la TVA, etc.). Toutefois, investir en LMNP répond à plusieurs paramètres dont il est essentiel de prendre en compte afin d’éviter d’éventuels désagréments. Ce guide vous propose quelques conseils pour réussir votre investissement en LMNP.

Avoir le statut LMNP 

La location LMNP consiste à arranger convenablement l'appartement en meublé et en éléments essentiels dans le but de permettre aux occupants d’y habiter normalement avec leurs seuls effets personnels. En France, pour réaliser un investissement lmnp, il est important de tenir compte de la réglementation qui encadre ce système locatif. En effet, depuis 2015, pour règlementer le domaine de la location et de l’achat en LMNP, la loi définit plus exactement ce que doit contenir au minimum toute résidence louée en meublé. Il s’agit de la première condition pour devenir un loueur en meublé. Aussi, pour ne pas être considéré comme professionnel de cette occupation, vous devez répondre au moins à 2 critères :

  • faire naitre moins de 23 000 € par an comme bénéfice foncier provenant des loyers de vos appartements meublés ;
  • et que les bénéfices issus de vos locations meublées soient inférieurs à 50% de tous vos revenus.

Par contre, si les bénéfices dépassent 23 000 € par an et qu’ils représentent au moins 50% de vos revenus, vous serez qualifié du statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel).

La liste du mobilier d’une location LMNP est fixée par un décret. Il s’agit principalement :

  • du matériel ménager : aspirateur, balai, etc. ;
  • des ustensiles de cuisine et la vaisselle ;
  • d’une table et des sièges ;
  • d’un lit avec un matelas et une couverture ;
  • de l’électroménager : le four, les plaques de cuisson, etc. ;
  • des luminaires ;
  • des meubles de rangement ;
  • d’un réfrigérateur, etc.

Au cas où ces différentes conditions ne sont pas remplies, vous serez soumis à un régime social et fiscal différent.

Choisir le type d’investissement en LMNP qui vous convient le mieux

Généralement, il existe 3 types d’investissement en LMNP. Il s’agit de l’investissement LMNP classique, la LMNP gérée et le dispositif Censi-Bouvard. Ces différents types d’investissement tiennent compte non seulement de vos objectifs, mais aussi de votre situation.

La MNP Classique

Cet investissement vous permet de bénéficier de plusieurs avantages grâce à son régime souple. L’investissement en LMNP classique génère des revenus défiscalisés.  Ainsi, les loyers perçus entrent dans le régime des BIC. Il est de ce fait conseillé d’investir dans les petites surfaces qui sont faciles à meubler. La zone géographique représente aussi un facteur déterminant à prendre en compte pour réussir votre investissement en LMNP.

La LMNP gérée

Il s’agit de déléguer complètement la gestion de votre location meublée. Cela concerne l’acquisition d’un appartement ou d’une chambre dans une résidence gérée. Une résidence gérée représente un ensemble de logements situés dans un ou plusieurs bâtiments accueillant des locataires dans des appartements meublés qui proposent des services collectifs tels que la fourniture de linge, le petit-déjeuner, l’accueil de la clientèle, etc.

 En choisissant d’investir en LMNP gérée, vous serez déchargé des différentes contraintes relatives à la gestion locative. Pour une réussite parfaite de ce type d’investissement, vous devez signer un bail commercial avec le gestionnaire.  Cela permet de déterminer les termes de la relation qui lie les deux parties (propriétaire et gestionnaire). En investissant en LMNP gérée, le risque de vacance locative est moindre.

La LMNP Censi-Bouvard

Elle appartient à la catégorie de la location meublée gérée. Il s’agit d’un investissement locatif avec une réduction d’impôt qui est égale à un pourcentage du prix total du bien immobilier acheté.  Ce type d’investissement vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôts répartie sur 9 ans avec 1/9 du montant total, au titre de chaque année.   

Pour avoir droit à la réduction d’impôt, l’immeuble doit être situé dans l’une des structures suivantes :

  • un ensemble de logements destinés à l’accueil familial salarié ;
  • un établissement médico-social ou social accueillant des personnes âgées ou des adultes handicapés ;
  • un établissement qui délivre des soins de longue durée ;
  • une résidence offrant des services pour étudiants, etc.

Cependant, vous devez être une personne physique qui est domiciliée fiscalement en France pour bénéficier de la réduction d’impôts.

Choisir le régime fiscal idéal

Pour votre investissement immobilier,   deux régimes fiscaux s'offrent à vous. Il s’agit :

  • du régime micro-foncier et micro-BIC en investissement locatif : c’est le régime fiscal applicable par défaut. Avec ce type de régime, vous profiterez seulement d’un abattement. Il est de 50% en meublé et 70% en tourisme ou en meublé classé ;
  • et du régime réel en investissement locatif : c’est un régime qui réclame beaucoup de formalités comptables et déclaratives. Il vous permet de déduire vos charges de vos recettes et de créer un déficit foncier imputable des revenus de même catégorie.

Pour connaitre le régime fiscal qui convient le mieux à votre investissement, vous pouvez faire recours aux services d’un professionnel du domaine qui réalisera des simulations pour vous faciliter le choix.

Sélectionner rigoureusement le bien immobilier

Après avoir déterminé votre cible, vous serez ainsi en mesure de connaître le type de logement dans lequel vous devez investir. L’emplacement pour réaliser votre investissement immobilier doit prendre en compte deux facteurs importants : le marché immobilier (la rentabilisation est fonction de la ville) et la cible (les étudiants s’il s’agit des logements près des centres universitaires, les familles s’il s’agit des logements proches des écoles, des commerces, des transports en commun, etc.).

Procéder au calcul des charges et du montant du loyer

Le loyer et les charges sont des paramètres qui doivent être réfléchis murement avant de réaliser un investissement locatif. Le montant du loyer influence directement la rentabilité de la location. Si le montant est trop bas, il peut être nuisible, s’il est aussi trop élevé, cela peut entrainer le découragement des locataires. Vous pouvez de ce fait vous référer aux données de l’INSEE ou demander l’avis d’un agent immobilier afin d’étudier les offres pour un logement similaire dans la même zone.




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